Lorsque vous projetez d’acquérir un bien immobilier, vous vous fixez un certain budget.

Généralement ce dernier n'est pas extensible car il est basé sur votre capacité à emprunter, donc sur vos revenus et votre apport (ce calcul aura été fait par une banque ou nous pour que vous soyez au clair.

Or, il ne faut pas oublier de prendre en compte les « frais de notaire », qui représentent un certain pourcentage du montant de la transaction, à ajouter à ce dernier.

Porquoi, comment, des frais de notaire ?

L’acquisition d’une maison ou d’un appartement est soumise à des frais dits « de notaire », parce que toute transaction immobilière doit être formalisée par un acte notarié (acte authentique = forme obligatoire, exigée).

Celui-ci s’accompagne alors de différents frais supportés uniquement par l’acheteur, sauf accord contractuel avec le vendeur. En contrepartie, c’est l’acquéreur, qui choisit le notaire. Selon entente entre les parties, le vendeur peut aussi les prendre à charge. C'est une discussion, entente à trouver.

Le notaire applique des frais différents selon les cantons. Si certains leur imposent des taux fixes inversement proportionnels au montant de la vente, d’autres laissent au notaire déterminer librement ces taux. Dans cette situation, le futur acquéreur a donc tout intérêt à se renseigner et à faire jouer la concurrence entre les différents notaires.

Par ailleurs, il faut noter qu’en ce qui concerne le canton de Vaud, il existe deux types de notariats : le notariat « latin », dans lequel le notaire exerce en tant qu’indépendant, le plus souvent en cabinet ; et le notariat « officiel », où le notaire est un fonctionnaire de l’État helvétique.

dget initial, n’oubliez pas de considérer ces frais supplémentaires, sous peine d’être confronté à de mauvaises surprises.

Comment se décomposent les frais de notaire ?

Maintenant que vous savez pourquoi vous devez payer des « frais de notaire » ils sont déterminés en trois blocs, car non, ils ne permettent pas uniquement de rémunérer le notaire.

Avant cela, il faut tout d’abord distinguer les deux opérations qui accompagnent une transaction immobilière : acte de vente et acte hypothécaire, ce dernier étant également dénommé « cédule hypothécaire ».

La cédule hypothécaire (de registre ou au porteur), est le papier valeur correspondant au montant que vous aurez “en dette". Elle est inscrite au RF et fait donc partie intégrante de l'extrait du RF. J'aurai l'occasion de vous détailler via un autre article les cédules hypothécaires.

Frais relatifs à l’acte de vente

Le montant total des frais à verser au notaire s’élève à peu près à 4 % du montant du bien immobilier. Il se décompose en trois quotités : droits d’enregistrement – ou droits de mutation –, inscription au Registre foncier, et émoluments du notaire – ainsi que les frais éventuels que celui-ci a avancés. Dans le détail, les parts de chacun représentent :

• 3,3 % du prix de vente pour les droits de mutation dans le canton de Vaud, pourcentage qui peut évoluer en fonction des cantons ;
• 0,3 % environ pour l’inscription au Registre foncier, dont le tarif est fixé par les communes avec un calcul différent selon les cantons, et dont le montant lui est reversé in fine ;
• entre 0,5 % et 0,7 % environ pour rémunérer le notaire.

Il est important de préciser ici que, concernant les droits de mutation, le notaire n’est qu’un intermédiaire, c’est-à-dire que la somme que vous lui versez est ensuite transférée directement à l’État. Le notaire généralement vous demande une provision après la signature de l'acte pour couvrir les frais.

Frais direct, liés à la cédule hypothécaire

Dans le cas où vous sollicitez un emprunt hypothécaire auprès d’un organisme financier en vue d’acquérir le bien immobilier de vos rêves. Dans cette situation, le notaire doit alors créer une cédule hypothécaire. Il s’agit d’un titre, émis par le Registre foncier, qu’exige le prêteur avant de débloquer les fonds demandés. A noter qu'il peut y avoir des cédules avec plusieurs rangs, mais là aussi j'y reviendrai dans un sujet qui y sera consacré.

Le plus souvent, les frais associés sont équivalents à 2,5 % du montant du prêt. Ils s’ajoutent aux frais dits « de notaire » dus dans le cadre de l’acte de vente et explicités précédemment. Ces frais relatifs à la cédule hypothécaire se décomposent comme suit :

• 1,365 % au titre des droits d’enregistrement, versés par le notaire à l’État ;
• 0,2 % correspondant à l’inscription au Registre foncier et qui lui revient de droit ;
• moins de 1 % en guise de rémunération du notaire et du remboursement de ses frais.

Ainsi, vous vous en êtes bien rendu compte, quel que soit votre budget initial, n’oubliez pas de considérer ces frais supplémentaires, sous peine d’être confronté à de mauvaises surprises.